Полина Стойкова, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES, анализира жилищния пазар в София през 3-тото тримесечие на 2019 година и прави прогноза за 2020 година.
Общата оценка е, че приключва една изключителна година за имотния пазар в София със стабилни цени, нараснали обеми продажби и отлична достъпност на жилищата. “Темпът на нарастване на цените на имотите очаквано затихна и на практика през тази година имаме непроменени цени на база реално сключени сделки”, допълва тя. „В допълнение към стабилните цени, всички фактори, които влияят върху пазара, са със силно положително въздействие и резултатите от това са силен пазарен подем и положителни перспективи за развитие и през следващите години.“
В анализа са посочени основните акценти от годината:
– Задържане на цените на достигнатите пазарни нива
– Увеличение на обемите продажби
– Рекордно добра достъпност на имотите
– Исторически най-ниски лихвени проценти по кредитите
– Нарастващи доходи и рекордно ниска безработица
– Стабилизиране на обема на ново строителство и по-умерено нарастване на новоиздадените разрешителни за строеж на нови жилищни сгради
– По-умерено нарастване на обема новоотпуснати жилищни кредити
– Тотален превес на новото строителство в предпочитанията на купувачите
– Разширяване на периметъра на търсене и на предлагане, което доведе до по-голяма активност във всички райони на София
Средни цени и годишно изменение
Данните на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че цените в София на база сключени сделки остават без изменение спрямо година по-рано. Средната цена на продадените жилища в София през 3-тото тримесечие на 2019 г. е 1 088 евро/кв.м. при 1 090 евро/кв.м. за същия период на миналата година.
Това е достатъчно показателно, за да потвърди очакваното от нас забавяне на нарастването на цените и достигане до плато, за което споменахме в анализа ни от началото на тази година.
Средната крайна покупна цена на жилищата в София е 89 307 евро при 86 260 евро за същия период на миналата година. През последните няколко години средната покупна цена се движи около 90 000 евро с изменения около тази сума в зависимост какъв тип жилища преобладават в покупките през даденото тримесечие.
Достъпност
Показателят за достъпност на цените измерва съотношението на цената на жилищата на кв.м. към средната месечна заплата в столицата, като показва колко месечни заплати са необходими за покупката на 1 кв.м.
За второто тримесечие на 2019 г. стойността му достигна ниво 1.23, което означава, че са нужни 1.23 средни софийски заплати за покупката на 1 кв.м. Това е най-ниската стойност, измерена през последните 10 години, следователно през 2019 г. имотите в София са най-достъпни за купувачите. Това се дължи едновременно на забавянето на ръста на цените и на продължаващо нарастване на доходите.
Коефициентът за достъпност е далеч под пиковата си стойност от 2008 г., когато се изискваха 3.5 месечни заплати за покупката на 1 кв.м. жилищна площ в София.
Жилищно кредитиране
Ипотечните кредити представят друг аспект от достъпността на имотите чрез достъпността до банково финансиране за тяхната покупка.
И по този показател имотите в момента са най-достъпни за цялата история на жилищното кредитиране в България, тъй като в момента лихвените проценти по кредитите са на исторически най-ниските си нива средно около 3% за третото тримесечие на 2019 г. и се очаква тези нива да се запазят и през следващата година.
Обемите на новоотпуснатите жилищни кредити продължават да нарастват и през 3-тото тримесечие достигнаха над 900 млн. лв., което е сравнимо с показателите от 2007/2008 г. Но към момента икономическата ситуация е много по-различна, брутният вътрешен продукт е значително по-голям и като дял от него новоотпуснатите жилищни кредити са под 3%, докато през 2007/2008 обемът им надвишаваше 6% от БВП. За 9-те месеца на 2019 г. новоотпуснатите ипотечни кредити са нараснали с около 4.2% на годишна база, което е под нивата на растеж от предходните години и е по-скоро умерено нарастване, следващо темпа на икономически растеж.
Ново строителство
Издадените нови разрешителни за строеж на жилищни сгради в София през 2019 г. за първите 9 месеца остават на същите нива като 2018 г., като разликата е в това, че през 2019 г. сградите са с около 10% повече жилища в тях и с по-голяма застроена площ с около 8.5%.
Това е значително успокоение на темпа на нарастване на фона на ръст на новоиздадените разрешителни от 26% през 2018 г., така че и от страна на предлагането имаме стабилизация на постигнатите нива и много по-плавно нарастване.
През цялата 2019 г. сградите ново строителство в София се радваха на много силен интерес, като той дори надвиши този от предходните години.
По данни на BULGARIAN PROPERTIES новото строителство вече съставлява 90% от сключените сделки.
Обеми продажби
Според данните на Агенцията по вписванията през 3-тото тримесечие на 2019 г. в София са вписани 6 874 имотни продажби при 6 376 за същия период на 2018 г., което е ръст с около 8% на годишна база.
Въпреки колебанията в статистиката поради липсата на вписване на предварителни договори за имоти ново строителство през предходни периоди, когато дори се отчиташе спад в продажбите, се вижда, че тези продажби вече започват да се отразяват и да добавят към стойностите на обемите продажби.
Предпочитани квартали и цени на имотите в тях
Развитието на новите проекти продължи от там, където беше спряло преди 10 години, а именно в районите по южната дъга на околовръстното шосе. И в сегашния цикъл на подем те бяха първите, които получиха развитие и да привлякоха интереса на купувачите. Заедно с това тече и процес на подобряване на инфраструктурата и на наличните удобства и услуги в тях. Колкото и минуси да имаха квартали като Манастирски ливади, Витоша и други, безспорен факт е, че те са южни квартали, близо до Витоша, близо до центъра и до основни точки от града и поради тези причини те пак заемат топ позиции в търсенето на купувачите, а с времето и средата им се подобрява.
От друга страна, тече процес по засилен инвестиционен интерес към северните и западните квартали, където метрото дава значителни предимства, има налични терени и където има огромен потенциал за развитие на нови проекти. Това води до по-голяма склонност на купувачите да преосмислят търсенето си, да разглеждат все по-голям периметър от квартали, да дават шанс на нови райони с по-ниски цени на имотите. В резултат, кварталите, към които купувачите проявяват интерес през тази година, са доста по-разнообразни и обикновено те са движени от един или няколко големи проекта, даващи цялостно нов облик на района.
Наблюденията на BULGARIAN PROPERTIES сочат, че кв. Банишора успя да дръпне значителен интерес с хитовия комплекс Park View Residence, който предлагаме ексклузивно и 2/3 от който успяхме да продадем за 10 месеца (200 от 300 жилища).
„Манастирски ливади“ излезе напред и се нареди в челната тройка с активните ни продажби на жилища в AМur Residence, както и в други сгради ново строителство. Манастирски ливади постепенно се връща в полезрението на купувачите заради централното си местоположение по бул. България и близо до Витоша.
Кварал „Витоша“ остава сред най-предпочитаните квартали за купувачите заради близостта до централни булеварди, бизнес центрове, Витоша, както и заради отличните проекти за затворени комплекси с ниско застрояване, които се предлагат на пазара. Един от тези проекти е бестселърът ни комплекс Модера Резидънс, чието строителство е към своя край, а наличните жилища са силно ограничени.
Следващ в списъците на купувачите е кв. „Кръстова вада“, където водеща роля за привлечения интерес има знаковият комплекс Vitosha View, в който напредва строителството на 5-тата сграда.
Активно се търгуваха жилища и в ж.к. Люлин 2, където на пазара е единствената сграда ново строителство с Акт 16, която се предлага на цени между 650 и 700 евро/кв.м.
Останалите популярни за покупка квартали в София „Дианабад“, Младостите, „Малинова долина“, както и някои по-крайни квартали като „Връбница“.
Средните цени в най-популярните квартали през 3-тото тримесечие на 2019 г. са:
• Банишора – 985 евро/кв.м.
• Манастирски ливади – 1 042 евро/кв.м.
• Витоша – 990 евро/кв.м.
• Кръстова вада – 1 308 евро/кв.м.
• Дианабад – 1 296 евро/кв.м.
• Люлин 2 – 688 евро/кв.м.
Параметри на закупените жилища
През 3-тото тримесечие на 2019 г. закупените жилища са предимно двустайни. Те съставляват 65% от закупените жилища, а 30% са тристайни.
Средната площ на закупените жилища е 81 кв.м. – спада от 89 кв.м. в началото на годината заради нарастването на дела на двустайните апартаменти.
Най-купувани са жилищата на 4-ти етаж, като обаче забелязваме засилване на интереса към високите етажи.
В момента на пазара има проекти с по 10 и повече етажа, от които се откриват страхотни гледки от високите етажи и купувачите оценят все повече възможността да живеят на високо, сред повече простор и светлина, гледки и далеч от градския шум. Със съвременните системи в сградите неудобствата, свързани с високите етажи, отстъпват пред възможностите, които те предлагат.
Другото интересно от 3-тото тримесечие, че намалява срокът за реализация на имотите – изисквали са се средно 93 дни или точно 3 месеца за продажбата на имот в София. Във всички комплекси, които предлагаме на пазара, забелязваме доста бърз темп на продажба на жилищата. Тази тенденция показва устойчиво и ритмично абсорбиране на предлаганетo, а това говори за пазар, който все още е далече от насищането.
И през тази година се запазва засиленият интерес към затворени комплекси със собствени градини и паркове, зеленина, детски площадки и зони за отдих на живущите. Младите семейства често предпочитат покупка на жилище на партера, което да върви с малко дворче. Комплекси, които са решени без автомобилен трафик и са с подземно паркиране, са сред обещаващите най-добър комфорт за семействата и техните деца.
Перспективи за 2020 година
През последните месеци на годината имотният пазар в София, а и в страната като цяло, превключи на още по-висока скорост и ставаме свидетели на едно страхотно оживление в оставащите броени седмици до края на годината, което затвърждава цялостното позитивно усещане за пазара и за перспективите пред неговото развитие.
При общи очаквания и прогнози за продължаващ икономически растеж, оставащи ниски лихвени проценти по кредитите, растящи доходи и рекордно ниска безработица няма как да очакваме нещо различно от продължаващ подем на имотния пазар и през 2020 година.
Според нас 2020 г. ще бъде много подобна на 2019 г. – с минимални изменения на цените, стабилност на имотния пазар и голяма активност и обем от сделки. През следващата година ще имаме възможност да станем свидетели на зрял имотен пазар с плавни изменения, но с голям интензитет на обемите и усещане за стабилност и ликвидност, каквито не сме имали през последните 10 години.
Ще продължи да има голямо разнообразие и отлично предлагане на всякакви видове имоти при на практика непроменени цени и с много по-добри доходи, заетост и още по-ниски лихвени проценти по ипотечните кредити.
Лихвените проценти по кредитите по принцип са основният двигател на развитието на имотния пазар, но поради тяхното почти изчерпано движение надолу, в бъдеще все по-силно влияние ще започнат да оказват другите макрофактори и най-вече факторите от пазара на труда и демографските фактори, свързани с вътрешната трудова миграция.
Тенденцията е доходите на населението да продължат да нарастват поради конвергенцията с европейските доходи и нуждата от квалифицирана работна ръка, следователно по-голямо внимание трябва да се обръща на безработицата. Повишението й от сегашните рекордно ниски нива ще даде ранен сигнал за обръщане на тенденциите на имотния пазар. Засега това изглежда като далечна перспектива, но следва да се наблюдава внимателно като процес.
