През последните дни се появиха доста публикации, в които се твърди, че подалият оставка зам. министър Александър Манолев всъщност, не бил собственик на парцела, защото го продал през 2012 год. на фирмата на Ана Димитрова.
Справка в Имотния регистър обаче, противоречи на всички тези писания, защото в него когато собственик на имота все още стои Александър Манолев. От справката става ясно, че е дал суперфиция, или иначе казано право на строеж, върху собствения му имот на ЕТ „Агротрейд-Ана Димитрова“.
От друга страна, справка в ИР не показва никакви недвижими имоти на фирмата, която се твърди, че е собственик на имота.
Законът и регистрите не зависят нито от политиците, нито от журналистите, така че, на тях трябва да се вярва. Именно, затова ще се опитам да обясня какво казва регистъра, според законите на Република България, така не би трябвало да остане съмнение, че някой е „сготвил“ някого, както се изрази Манолев, ще стане ясно, че документите са красноречиви и на база тяхната тежест бе направено едно разследване.
През последните години масово се практикува собственици на парцели да учредяват право на строеж в един или друг обем в полза на предприемачи, които обикновено се задължават да построят неколкоетажни сгради. Една част от обектите в тях се отстъпват на собствениците на земята, а друга част се продават на трети лица с един или друг дял от правото на строеж.
Това изключително широко използване на договора за строеж, или както още е известно за суперфиция има за резултат повдигането на много спорни въпроси, както и определено поставя необходимостта всеки човек да има поне някакви познания за неговата същност.
Законът за собствеността (ЗС) съдържа разпоредби за някои вещни права върху чужда вещ. Дори по този начин е озаглавен цял раздел – Четвърти, от ЗС. Той се състои от две части – едната е посветена на правото на ползване – чл. 56 – 62, а другата за собствеността върху постройка – чл. 63 – 67.
Именно тази втора част се отнася и до правото на строеж. Тя определя, че правото върху постройка се учредява, когато собственикът на недвижим имот (суперфициент, в случая Манолев) отстъпва на друго лице (суперфициар, в случая ЕТ „Агротрейд-Ана Димитрова ) правото да построи сграда върху неговата земя – чл. 63 от ЗС. В този случай изградената постройка става собствена на получилия правото на строеж, който същевременно придобива и правото да я държи върху чужд недвижим имот. Допуска се и собственикът на земята, върху която е изградена сградата, да я прехвърли без земята. И в този случай купувачът на постройката става неин собственик с право да я държи върху земята на продавача – чл. 63, ал. 2.
Още тук е необходимо обаче да се отбележат някои особености на ситуацията, при която лицето, собственик на постройката, но непритежаващо правото на собственост върху земята, може да продаде сградата. В този случай той е длъжен да спази правилата за продажба на съсобственост – чл. 33 от ЗС. Това означава, че е длъжен да предложи първо на собственика на земята да закупи постройката или съответната част от нея при условията, при които е решил да извърши сделката. Ако собственикът на терена откаже, то тогава собственикът на сградата може да пристъпи към продажбата на трето лице. Когато отиде при нотариуса да извърши сделката обаче, последният трябва да представи писмени доказателства, че е направил въпросното предложение на собственика на терена и да декларира писмено, че той не е приел.
Има и още един важен и спорен въпрос. Според чл. 64 от ЗС собственикът на постройката, прехвърлена отделно от терена или изградена въз основа на учредено право на строеж, може да се ползва от земята само доколкото това е необходимо за използване на постройката, според нейното предназначение.
По правило договорите, с които се учредява право на строеж, обикновено са безсрочни. Ако обаче в договора е установен срок, то след изтичането му собствеността върху сградата „преминава безвъзмездно върху собственика на земята“, пише в закона. Срокът може да бъде календарно фиксиран – до определена дата, до изтичането на определен брой години. Той може да е и до настъпването на определено събитие – например до смъртта на дадено лице.
Във връзка със сроковете има една много важна законова норма, свързана с правото на строеж, която обикновено поражда и най-много спорове. Така според чл. 67 от ЗС правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност. Тази последна давност не се прилага служебно и следва правилата на давността по Закона за задълженията и договорите, която е 5-годишна. Тя започва да тече от деня, в който е подписан нотариалният акт (правото на строеж по правило също се прехвърля с нотариален акт и спазва правилата на нотариалния акт на прехвърляне на собственост например чрез покупко-продажба на имот) за отстъпване на правото на строеж.
В тази връзка има различни казуси, за един от тях в Решение №31/01.03.2012г. по в.гр.д.№ 641/2011 по описа на Апелативен съд гр. Варна пише:
„Суперфициарното право е уредено в чл. 63 ал.1 ЗС, а съгласно изричния текст на чл. 65 от ЗС когато за упражняването на това право е уговорен срок, ако той не бъде спазен, собствеността на построеното преминава безвъзмездно върху собственика на земята. “
Как е сключена сделка, има ли срок на действие или не, ние все още не знаем. Със сигурност, обаче знаем, че Александър Манолев е дал суперфикция на една фирма, с която твърди, че няма общо. Според закона и взависимост от сделката, в един момент той може да си купи официално построената в имота му къща, а може и собствеността на построеното да премине безвъзмездно върху собственика на земята.
Воплите могат да продължат, защитниците да се хвърлят в бой, засегнатите да се защитават, но законът е за всички и пред него сме равни.
