Периодът без наемател е част от финансовия сценарий, дори имотът да изглежда лесен за отдаване. През това време могат да продължат собственическите разходи и кредитните плащания. Към незаетостта добавете и несъбраните наеми, когато моделирате приходите. Така доходността ще използва сумата, която очаквате да получите, вместо автоматично да приема дванадесет пълни месечни плащания. Проверете отделно и средствата, нужни за подготовка между двама наематели.
Превърнете времето в процент
Един празен месец от година е приблизително 8,33% незаетост, ако месечният наем е постоянен. Два месеца са около 16,67%. При сезонно отдаване връзката между време и приход е различна, защото месеците може да имат различна цена. Използвайте дял от потенциалния годишен приход, когато въвеждате процент, и уточнете как сте получили стойността за конкретния имот.
В калкулатора за наемна доходност на Аршин полето за незаетост и несъбрани наеми намалява потенциалния приход според вашето допускане. Управлението се задава като процент от реално събрания наем. Не добавяйте същата загуба повторно в друго перо, ако тя вече е включена в процента. Запишете кои събития покрива стойността и кои разходи остават отделни.
Вижте ефекта върху оставащите средства
Условен наем от 800 евро месечно дава 9 600 евро потенциален годишен приход. При 10% незаетост и несъбрани наеми остават 8 640 евро преди разходите. При 20% получавате 7 680 евро. Разликата е 960 евро годишно, дори месечната цена в договора да не се променя. След фиксирани разходи този спад може да има значително влияние върху наличните средства.
Ако имате кредит, разгледайте месеците без приход и по отделен календар. Средногодишният резултат може да изглежда положителен, като същевременно няколко последователни вноски трябва да се платят със собствени средства. Калкулаторът разпределя приходите и годишните разходи равномерно по месеци. За реалното управление на капитала уточнете кога очаквате прекъсване и как ще го покриете.
Проверете подготовката за ново отдаване
Почистване, боядисване, подмяна на повреден уред и посреднически разход могат да съпътстват смяната на наемател. Те са разходи, отделни от липсващия приход. Включете приложимите суми в съответните пера. Ако ремонтът удължава свободния период, проверете и влиянието върху процента незаетост. Така ще разгледате едновременно работата и времето, необходимо до следващото редовно плащане.
Подгответе три варианта:
- Основен с обоснован наем и избрана незаетост.
- По-неблагоприятен с по-дълъг свободен период.
- Допълнителен с ремонт при смяна на наемателя.
След действително отдаване записвайте датите и получените плащания. Историята на вашия имот ще помогне при следващата годишна сметка. Проверявайте и причините за забавяне, например подготовка, условия на договора или неподходящо представяне. Не използвайте една и съща стойност за различни имоти само защото изглежда удобна за сравнение, когато условията и профилът на наемателите им се различават.
Ако управлявате няколко имота, разгледайте и общото съвпадение на празните периоди. Средната заетост за портфейла може да прикрива месец, в който няколко жилища едновременно не носят приход, а плащанията продължават.
Отворете Аршин, променете процента на незаетост и вижте колко капитал е нужен, за да поддържате инвестицията при период без редовен приход.
