Сериозен проблем,с който се сблъскват вече благоевградчани напоследък е презастрояването. Общината работи по ПУП-ове на парче, така един ден се оказва, че багери копаят градинката до блока, за нов строеж. Стигне ли се до този момент, вече е прекалено късно.
Преди да анализирам в детайли темата, ще ви поставя два въпроса, над които може да мислите, докато четете до края. Кой губи и кой печели от всичко това?
Особено чувствителна съм по темата “какво се случва със зелените площи” – поддържане, опазване, стопанисване, застрояване. Единственото спасение “сред природата” в града са градските паркове и градинки. Законът ги нарича с общото понятие “зелена система”.
В териториите на общините се устройват озеленени площи, обединени в зелена система, като средство за подобряване на микроклимата и хигиенните условия и за организиране на отдиха на населението. Общинският съвет е задължен да приеме наредба за изграждане и опазване на зелената система на територията на общината.
В Благоевград обаче, нещата излизат от контрол в това отношение. Зелените площи намаляват, за сметка на нов бетон.
Спасението от презастрояването се корени в доброто устройствено планиране. ОУП на градовете трябва да се правят така, че да не допускат презастрояване. Необходимо е те да създават една устойчивост за развитие – когато един инвеститор иска да строи и има добре разработен план, той да знае какви са възможностите на съответната територия и от самото начало да е наясно докъде може да стигне намерението му.
В почти всички български градове вече има презастрояване. Този процес се наблюдава в Пловдив, София, Варна и Бургас, а вече и в Благоевград. Затова най-важното е да се направят нови устройствени планове и градоустройствени схеми, като се помисли за създаването на повече зелени площи. Така донякъде би могъл да се реши проблемът. Към момента обаче не виждам какво може да се направи с вече построените сгради. При свършен факт каквито и действия да се предприемат, те няма да са ефективни, освен ако въпросните обекти не бъдат съборени.
Затова оттук насетне не бива да се допуска застрояването на поне останалите свободни площи. Нека празните терени да не се усвояват повече. Всичко е въпрос на политика. Вижте как един Амстердам например се справя с презастрояването и уплътняването на града. Там се правят паркинги по на 4 етажа, и то не за автомобили, а за велосипеди.
Проблемът е, че откакто преминахме към пазарна икономика, започна да се проектира на парче. Това е в услуга на частния, а не на обществения интерес.
Като гражданин ставам свидетел, как в някои зони на Благоевград, се стига до голямо повишаване на коефициента на интензивност на застрояването. Това води до проблеми с паркирането и трафика по улиците.
Заради масовото презастрояване цените на имотите паднаха в пъти, а това е другият проблем, с който хората скоро ще сблъскат челно.
Външното обезценяване е всяка загуба на полезност, причинена от икономически или свързани с местонахождението фактори, външни за актива, която загуба води до загуба на стойност. То се нарича често икономическо обезценяване, когато външните фактори са свързани с промени в предлагането или търсенето на актива или на продуктите, произведени от актива. По отношение на недвижими имоти външно обезценяване може да възникне също така, когато е настъпило влошаване на местонахождението, например поради промени в локалната инфраструктура, екологичните условия или демографията. Такова обезценяване може да се отрази върху стойността на земята, но в други случаи може да окаже влияние и върху подобренията.
Покупката на имоти е много тясно свързана със сигурността за влагане на парите, вместо съхранението им в банките. Тенденцията за инвестиране в по-големите градове е не само в България – това е глобален процес и той ще се засилва с течение на времето. Все повече бизнесът ще оказва влияние на местата, където хората ще живеят. Анализирайки предходните години и покупателната способност на българите като основни играчи на масовия пазар, очакванията бяха за укротяване на скока на цените с по-нисък процент, в сравнение с предишната година. Но засиленият интерес към новото строителство, със сигурност може да се окаже клопка за хората решили да инвестират в недвижими имоти.
Всички сме чували за явлението „имотен „балон“, с което се дефинира българският пазар на имоти през последните години. Тази тенденция се означава с много резки и безконтролни процеси, които водят след себе си големи загуби, фалирали предприемачи, голяма задлъжнялост към банките, незавършени проекти, замразени инвестиции, свръх предлагане и липса на интерес за инвестиране в имоти поради много комплексни причини.
В момента ценовите нива в големите градове се равняват с тези от 2007-2008 г., като на места ги надминават. Т.е. ако 2008-2009 г. отчитаме като периода, в който „балонът се спука“, то ние вече наваксахме тези ценови нива, макар не в цялата страна. Истината е, че следващото дъно на пазара ще бъде като закономерност по-високо от предишното. Затова инвестицията в недвижими имот става рискова.
Имотният пазар има собствен ход, ръководен от съотношението между търсене и предлагане, но до известна степен може да бъде контролиран с политики и стратегии, за да не се превърне в „балон“. В основата на предприемането на такива политики стоят анализите за нуждите и капацитета на пазара, базирани на максимално реална и точна статистика.
Рисков фактор е и пренасищането на пазара с ново строителство в една и съща територия. Там, където има повече предлагане, отколкото търсене, цените тръгват надолу, а изкуственото им задържане на високи нива би довело до сценария от 2009 г.
Според тендециите пазарът на имоти продължава своята динамика и през 2018 г., търсенето и броят на издадените разрешителни за строеж също растат.
На практика, при така създадената ситуация и презастрояването в Благоевград, се създават две реални опасности. Едната е хората, които купуват имоти да претърпят загуби, заради понижението на цените. От своя страна, това понижение се дължи на външни фактори, независещи от тях, като изникване на нова сграда в близост. Така закупения слънчев апартамент, се оказва на метри от съседния, а гледката вече е към хола на съседите, светлината намалява, съответно и цената.
Другата опасност е за самите инвеститори, за които намаляването на цената също може да е пагубна. Факторите са същите, както при купувачите, но загубите са в пъти по-големи.
Накрая, но не по-важност е проблема с липсата на зелени площи. Все повече зелени градинки „изчезват“ изпод бетона, изсичат се дърветата, а децата няма къде да играят.
Изградиха се два нови парка, но това не е достатъчно, защото успоредно с тях загубихме други зелени площи.
В парка на ул. Даме Груев, вече има 7 изградени кооперации, което отново буди недоумение. Защо правим паркове, ако след това ще ги застроим?
Безумие е и фактът, че ако сме изкарали пари от работа в чужбина или сме взели кредит за жилище, можем да претърпим сериозни загуби, заради обезценяването на имотите.
И така, ако се замислим над всичко това, ще се окаже, че има проблем и то голям. Ще се окаже и, че няма кой да ни помогне, ако сами не направим нещо.
Тук, съвсем в края ще дам моя отговор, на поставените в началото въпроси.
1. Губят гражданите инвестирали в покупка на имот.
2. Печели общината….най-малкото от данъците на тези имоти и таксите по издаване на документите за стоеж. Най-малкото, а дали има и повече не знаем…кристалната топка се счупи и няма как да го разгадем.
