Само преди година, писахме по темата за презастрояването в Благоевград, тогава не подозирахме, че проблемът не само няма да бъде решен, но и ще продължи да расте. Затова освен нашият анализ, ще имате възможност във видеото да чуете и мнението на архитект Катя Симеонова, която ще коментира темата.
И все пак, констатациите и на специалистите и на гражданите са стряскащи: Общината работи по ПУП-ове на парче, така един ден се оказва, че багери копаят градинката до блока, за нов строеж. Стигне ли се до този момент, вече е прекалено късно.
Преди да анализираме в детайли темата, ще ви поставя два въпроса, над които може да мислите, докато четете до края. Кой губи и кой печели от всичко това?
В териториите на общините се устройват озеленени площи, обединени в зелена система, като средство за подобряване на микроклимата и хигиенните условия и за организиране на отдиха на населението. Общинският съвет е задължен да приеме наредба за изграждане и опазване на зелената система на територията на общината.
В Благоевград обаче, нещата излизат от контрол в това отношение. Зелените площи намаляват, за сметка на нов бетон.
Като гражданин ставам свидетел, как в някои зони на Благоевград, се стига до голямо повишаване на коефициента на интензивност на застрояването. Това води до проблеми с паркирането и трафика по улиците.
Заради масовото презастрояване цените на имотите паднаха в пъти, а това е другият проблем, с който хората скоро ще сблъскат челно.
Външното обезценяване е всяка загуба на полезност, причинена от икономически или свързани с местонахождението фактори, външни за актива, която загуба води до загуба на стойност. То се нарича често икономическо обезценяване, когато външните фактори са свързани с промени в предлагането или търсенето на актива или на продуктите, произведени от актива. По отношение на недвижими имоти външно обезценяване може да възникне също така, когато е настъпило влошаване на местонахождението, например поради промени в локалната инфраструктура, екологичните условия или демографията. Такова обезценяване може да се отрази върху стойността на земята, но в други случаи може да окаже влияние и върху подобренията.
Покупката на имоти е много тясно свързана със сигурността за влагане на парите, вместо съхранението им в банките. Тенденцията за инвестиране в по-големите градове е не само в България – това е глобален процес и той ще се засилва с течение на времето. Все повече бизнесът ще оказва влияние на местата, където хората ще живеят. Анализирайки предходните години и покупателната способност на българите като основни играчи на масовия пазар, очакванията бяха за укротяване на скока на цените с по-нисък процент, в сравнение с предишната година. Но засиленият интерес към новото строителство, със сигурност може да се окаже клопка за хората решили да инвестират в недвижими имоти.
Всички сме чували за явлението „имотен „балон“, с което се дефинира българският пазар на имоти през последните години. Тази тенденция се означава с много резки и безконтролни процеси, които водят след себе си големи загуби, фалирали предприемачи, голяма задлъжнялост към банките, незавършени проекти, замразени инвестиции, свръх предлагане и липса на интерес за инвестиране в имоти поради много комплексни причини.
В момента ценовите нива в големите градове се равняват с тези от 2007-2008 г., като на места ги надминават. Т.е. ако 2008-2009 г. отчитаме като периода, в който „балонът се спука“, то ние вече наваксахме тези ценови нива, макар не в цялата страна. Истината е, че следващото дъно на пазара ще бъде като закономерност по-високо от предишното. Затова инвестицията в недвижими имот става рискова.
Рисков фактор е и пренасищането на пазара с ново строителство в една и съща територия. Там, където има повече предлагане, отколкото търсене, цените тръгват надолу, а изкуственото им задържане на високи нива би довело до сценария от 2009 г.
Според тендециите пазарът на имоти продължава своята динамика и през 2018 г., търсенето и броят на издадените разрешителни за строеж също растат.
На практика, при така създадената ситуация и презастрояването в Благоевград, се създават две реални опасности. Едната е хората, които купуват имоти да претърпят загуби, заради понижението на цените. От своя страна, това понижение се дължи на външни фактори, независещи от тях, като изникване на нова сграда в близост. Така закупения слънчев апартамент, се оказва на метри от съседния, а гледката вече е към хола на съседите, светлината намалява, съответно и цената.
Другата опасност е за самите инвеститори, за които намаляването на цената също може да е пагубна. Факторите са същите, както при купувачите, но загубите са в пъти по-големи.
Накрая, но не по-важност е проблема с липсата на зелени площи. Все повече зелени градинки „изчезват“ изпод бетона, изсичат се дърветата, а децата няма къде да играят.
Изградиха се два нови парка, но това не е достатъчно, защото успоредно с тях загубихме други зелени площи.
В парка на ул. Даме Груев, вече има 7 изградени кооперации, което отново буди недоумение. Защо правим паркове, ако след това ще ги застроим?
Безумие е и фактът, че ако сме изкарали пари от работа в чужбина или сме взели кредит за жилище, можем да претърпим сериозни загуби, заради обезценяването на имотите.
И така, ако се замислим над всичко това, ще се окаже, че има проблем и то голям. Ще се окаже и, че няма кой да ни помогне, ако сами не направим нещо.
Тук, съвсем в края ще дам моя отговор, на поставените в началото въпроси.
1. Губят гражданите инвестирали в покупка на имот.
2. Печели общината….най-малкото от данъците на тези имоти и таксите по издаване на документите за стоеж. Най-малкото, а дали има и повече не знаем…кристалната топка се счупи и няма как да го разгадем.
